Принципы ценообразования в недвижимости

Принципы ценообразования в недвижимости

Специфика ценообразования на рынке жилой недвижимости и факторы влияющие на стоимость жилой недвижимости

Тюменский Государственный Университет Библиографическая ссылка на статью: Покупка квартиры, выступает выгодным вложением денежных средств, поскольку при перепродаже можно получить определенный доход. Вторичный рынок жилья, это достаточно привлекательный рынок для потенциальных покупателей, так как на нем представлены квартиры разнообразных ценовых категорий и качества.

Одним из преимуществ вторичного рынка жилья является то, что временной интервал ожидания у покупателя снижается, так как при совершении сделки покупатель может сразу получить ключи от квартиры. Ипотечный кредит для покупки жилья получить гораздо проще, чем на первичном рынке недвижимости.

Но следует отметить, что помимо положительных сторон, у вторичного рынка жилья есть свои отрицательные стороны это: старые коммуникации и инженерные сети; низкие потолки, не комфортные планировки, у некоторых объектов большая юридическая история и др. Основными ценообразующими факторами рынка жилой недвижимости являются: К социальным факторам относятся: характеристика населения, демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д.

Принципы ценообразования в недвижимости

Стратегии ценообразования на рынке разные, в зависимости от требуемой динамики продаж.

У некоторых стоит задача продать все до сдачи дома или поселка, у некоторых получение максимальной прибыли.

1.

Попробуйте приравнять стоимость 1х на верхнем этаже к стоимости 2х на нижнем этаже. По опыту работы – клиенты жертвуют видами ради большей площади, тем самым вы продаете большую площадь. 2. Мотивируйте клиента покупать квартиры с последующим объединением.

Тогда по цене 1х вы продадите 2х. Мотивировать можно с помощью дизайн проекта объединенной квартиры. 3. Как правило, на последних этажах размещают пентхаусы, на первых нежилой фонд.

И те и другие продаются после сдачи объекта по максимальной цене.

4. Используйте шахматку при работе с клиентом – в практике я использовал разные методы подачи квартиры, по опыту 90% посетителей сайта заходят на квартиры через шахматку. 5. Без формул не справится, особенно при больших объемах квартир, вам достаточно будет поменять только среднюю и все цены квартир автоматом обновятся.

6. Прозрачность работы девелопера влияет на лояльность и как следствие на спрос. Возможно, стоит пересмотреть информационную политику.

7. Цена выше рынка. В загородке чувствительность на уровне 5%, в новостройках — 15%. Т.е. при увеличении порога продажи встанут.

8. Нет стройки — нет продаж, реклама и низкие цены при этом не работают.

Ценообразование на рынке недвижимости, экономические основы

Основы экономических знаний пригодятся любому риэлтору, старающемуся повышать свою квалификацию.То, как риэлтор умеет разобраться в тонкостях и тенденциях рынка недвижимости, покажет его профессионализм. Каков же механизм образования цен на недвижимость?

Рынок недвижимости состоит из:

  1. Рынка инвестиционных проектов и отдельно стоящих зданий (комплексов, поселков и домов).
  2. Рынка офисных помещений.
  3. Рынка торговых помещений.
  4. Рынка производственных и складских помещений.
  5. Аренды нежилых помещений.
  6. Рынка жилья:

— вторичного (квартира, комната, жилой дом);

  1. Аренда жилых помещений (квартира, комната, жилой дом).

Структура ценообразования на рынке недвижимости: Рынок покупателя» характеризуется превышением предложения над спросом – падением цены; «Рынок продавца» характеризуется превышением спроса над предложением – ростом цены.

Земли любой страны занимают большую часть национального богатства, а доля имущества занимает более 50 процентов мирового богатства. Из-за этого капитала рынок недвижимости значительно отличается от других рынков. Определение недвижимости дает Гражданский кодекс РФ. Любое строение, здание, сооружение должно иметь привязку к земле.
Любое общественное устройство в системе общественных отношений включает в себя место, отведенное для недвижимого имущества. Его функционирование связано с жизнью и деятельностью граждан в бизнесе, управлении и организации. Образование цен на рынке недвижимости В данное теме был представлен краткий обзор принципов и факторов ценообразования на рынке недвижимости в нашей стране. А о том, как образуется цена на конкретный объект недвижимости можно прочитать в этой статье.

Экономика: Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости в условиях конкуренции, Реферат

Реферат выполнили студенты УТФ-4-1 Болотцева О.В, УТФ-4-2 Кулаков О.А Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций.

Для того,чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные и экономические факторы, влияющие на нее.

Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке : спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей ; полезность ; ограниченность предложения ; отчуждаемость объектов недвижимости.

Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества.

мотивация продавца и покупателя является типичной ; обе стороны хорошо информированы, например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса ; имеется достаточное время, чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение ; платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом ; компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот.

Рекомендуем прочесть:  Претензия на телефон погарантии

Рассмотрим случай, когда недвижимость используется в качестве объекта инвестированная. Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением.

Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода. Принципы оценки недвижимости.

Принцип спроса и предложения. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип падающей и растущей продуктивности.

Влияние на стоимость общегосударственных актов и действий местной администрации.

Когда федеральное правительство принимает общегосударственную программу или парламент страны издает новый закон, это достаточно быстро меняет климат на местных рынках недвижимости и соответственно влияет на стоимость. Влияние на стоимость ближайшего окружения. Подход с точки зрения затрат.

Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание, сначала определяется стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитается амортизация, а в конце добавляется стоимость земельного участка.

Алгоритм затратного подхода состоит обычно из 4-х шагов : определение стоимости земельного участка ; определение стоимости воспроизведения улучшений ; расчет и вычитание из стоимости воспроизводства амортизации ; добавление стоимости земельного участка к остаточной стоимости воспроизводства.

Оценка по прямому сравнению продаж. Алгоритм сравнительного подхода включает 2 шага : сбор всех заслуживающих внимания данных относительно оцениваемого объекта и сопоставимых с ним объектов ; количественный обмер оцениваемого объекта по параметрам сравнения и необходимые поправки на различия.

Обычно выделяют следующие 4 момента, которые необходимо учитывать при сравнении аналогов : дата продажи, местонахождение, физические характеристики, условия продажи ( форму оплаты и пр.

Рынок недвижимости

Каждый риэлтор, опытный и начинающий, должен обладать минимальными экономическими знаниями, касающимися риэлторской деятельности.

). Подход с точки зрения доходности. Экономическими факторами, влияющие на окружение, являются : процент домовладельцев, престижность внешнего вида зданий, сильное коммунальное управление. Существует еще ряд факторов, влияющих на стоимость: спрос, полезность, дефицит и возможность передачи.

Умение разбираться в тонкостях и тенденциях развития рынка недвижимости показатель профессионализма риэлтора. Всегда и везде, в любой стране земля составляет весомую часть национального богатства и в целом на долю имущества приходится более 50% мирового богатства. Поэтому рынок недвижимости принципиально отличается от других рынков. Недвижимостью считается то, что так или иначе привязано к земле (ГК РФ).

Об этом говориться в статье Что продает риэлтор? включает в себя: • Рынок инвестиционных проектов и отдельно стоящих зданий (комплексы, поселки и дома); • Рынок производственных и складских помещений; • Рынок жилья, который делится на:  Первичный – новостройки, реконструкция;  Вторичный – квартиры, комнаты, жилые дома;  Аренда – квартир, комнат, жилых домов.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого, так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail! Понравился материал? Добавьте в свои закладки — возможно, он будет полезен Вашим друзьям:

Цены на квартиры – проблема ценообразования, мифы и реалии рынка

Главный вопрос этой статьи как раз в этом и состоит — кто и как определяет стоимость жилья в нашей стране сегодня и что нас ждет завтра.

Что правда, а что вымысел на рынке жилья. И спасет ли нас ипотека? До 2008 года цены на квартиры росли прямо пропорционально аппетиту воротил большого бизнеса и кормящихся на этой ниве посредников.

Этот рост не был спонтанным и, конечно, не был рыночным. Он обуславливался интенсивным развитием рынка новостроек и последующим превращением его в спекулятивную пирамиду.

Особенностью нового пузыря является то, что он растет в условиях сужения рынка. На фоне сильного сокращения платежеспособного спроса мы видим и сокращение востребованного предложения. Это уже и не рынок. Это последняя лавка в вымершей деревне.

Но в условиях современной России подобные варианты – самые оптимальные. Эти дома строятся за несколько месяцев и стоимость квадратных метров в них очень дешевая.

Хотя все равно не по карману большинству россиян. Да, выгодно. Но кому и когда? Квартира в новостройке часто является лакомым кусочком.

Но может оказаться и бесплатным сыром. Рассмотрим подробнее. Подобные преимущества не доступны обычному покупателю.

Хотя именно людей с ограниченным бюджетом и привлекают дешевые цены на новостройки. Чем это заканчивается, известно всем. Однако число обманутых дольщиков все равно постоянно растет.

Но даже если застройщик будет иметь кристальную репутацию, это не является гарантией получения квартиры. Компания может внезапно разориться или местные власти приостановят процесс введения дома в эксплуатацию. В любом случае, покупка такого жилья – большой риск.

К сожалению, как показывает практика, мнимая экономия чаще всего оборачивается потерей денег, времени и здоровья. Шло время. И денег в стране уже масса, они выводятся и капиталистами за рубеж, и самим государством.

Почему бы, думали мы, не направить часть этих средств на поддержание строительного сектора через развитие государственной ипотеки? Но нет.

Принципы и факторы влияющие на ценообразование недвижимости в условиях конкуренции

Реферат выполнили студенты УТФ-4-1 Болотцева О.В, УТФ-4-2 Кулаков О.А Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. Для того,чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные и экономические факторы, влияющие на нее.

Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке : спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей ; полезность ; ограниченность предложения ; отчуждаемость объектов недвижимости.

Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества.

мотивация продавца и покупателя является типичной ; обе стороны хорошо информированы, например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса ; имеется достаточное время, чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение ; платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом ; компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот. Рассмотрим случай, когда недвижимость используется в качестве объекта инвестированная. Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением.

Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода. Влияние на стоимость общегосударственных актов и действий местной администрации. Когда федеральное правительство принимает общегосударственную программу или парламент страны издает новый закон, это достаточно быстро меняет климат на местных рынках недвижимости и соответственно влияет на стоимость.

Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание, сначала определяется стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитается амортизация, а в конце добавляется стоимость земельного участка. Алгоритм затратного подхода состоит обычно из 4-х шагов : определение стоимости земельного участка ; определение стоимости воспроизведения улучшений ; расчет и вычитание из стоимости воспроизводства амортизации ; добавление стоимости земельного участка к остаточной стоимости воспроизводства.

Алгоритм сравнительного подхода включает 2 шага : сбор всех заслуживающих внимания данных относительно оцениваемого объекта и сопоставимых с ним объектов ; количественный обмер оцениваемого объекта по параметрам сравнения и необходимые поправки на различия. Обычно выделяют следующие 4 момента, которые необходимо учитывать при сравнении аналогов : дата продажи, местонахождение, физические характеристики, условия продажи ( форму оплаты и пр. ). Экономическими факторами, влияющие на окружение, являются : процент домовладельцев, престижность внешнего вида зданий, сильное коммунальное управление.

Существует еще ряд факторов, влияющих на стоимость: спрос, полезность, дефицит и возможность передачи.

Методы ценообразования

Оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости как преобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, которым занимаются профессионально подготовленные люди, получившие государственную лицензию на этот вид деятельности.

Рассмотри некоторые из них: сравнительный, доходный и затратный. Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости: 1.

Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах: Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: · сроке экспозиции. Срок экспозиции — время, которое объект находится на рынке; · независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: · находятся в родственных отношениях; · являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; · имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; · сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; · занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.; · инвестиционной мотивации, которая определяется: · аналогичными мотивами инвесторов; · аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости: 1.

Права собственности на недвижимость.

Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием. 2. Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка. 3. Условия продажи и время продажи. 5. Физические характеристики.

Недвижимости: методы исследования, ценообразования, структура и механизм функционирования

Отсюда — ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты. Описанная выше философия положена в основу методологии аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Ее легко представить в виде простой символической формулы (реальные расчетные формулы, конечно же, существенно сложнее): Ck(t,pi) = G(t) + Lk(pi) Метод ценообразования — метод расчета цены товара с учетом издержек производства, средней прибыли, а также с учетом спроса и предложения.

Мoжнo выдeлить cлeдyющиe тpи гpyппы мeтoдoв цeнooбpaзoвaния: 1) Цeнooбpaзoвaниe, opиeнтиpoвaннoe нa coбcтвeнныe издepжки ocнoвaнo нa ycтaнoвлeнии цeны кaк peзyльтaтa бaзoвыx зaтpaт нa eдиницy пpoдyкции плюc пpибыль, кoтopyю пpeдпpиятиe пpeдпoлaгaeт пoлyчить.